值得注意的是，这套制度并没有“一刀切”地取消预售。市场上出现了误读：“是不是以后房子全是现房？”事实上，此次政策不搞“一刀切”，对存量项目实行“新老划断”——通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，仍按原有政策执行。国家统计局发布的数据显示，7月末，商品房待售面积为75911万平方米。新规指向的是未来：新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目“优先”现房销售，已取得规划许可证的“鼓励”现房销售。

在张波看来，如果预售制的资金监管“笼子”能扎牢，并且随着现房销售制得以落实，“烂尾楼”生长的“土壤”就会逐渐消失，购房者将不再担心自己的钱“打水漂”，“大家买房更有信心，这是非常重要的。”

当制度为“钱不会打水漂”兜底，人们走进售楼处才更有底气。

一揽子政策推出，老百姓最关心的问题还是：会不会推高现房的房价？

据业内人士测算，过去，现房的价格往往比期房高出10%-20%，这背后有资金成本、交付周期等多重因素影响。

回答上述问题之前，需要先回答另一个问题：房价变化是销售制度引起的吗？回望过去20余年，销售制度并未改变，房价却一直起伏跌宕。

决定房价的核心推手是市场。一个鲜活的例证是，近几年，一些小区，购买期房的人刚住进新小区，房价就跌了10%-30%，有人因此开始维权。随着房地产市场变化，个别小区由于销售不畅，现房反而比期房便宜的情况也是有的。

对于“房价之问”，张波的回应很干脆：房价最重要的是受市场影响，销售制度调整直接影响的不是房价，它给的是信心，不是暴涨的“催化剂”。他也举了一个例子：一位来自沈阳的网友2022年本打算购入一套期房，当时该小区的房价为1.6万元/平方米，如今，这一小区变成了现房，房价却变成了1.1万元/平方米。所以，这位网友再次来询问他：是否要“上车”。

过去市场偏好期房，源于两层现实：一是供给结构，市场供应的主流房源偏向期房。不可回避的是，回望起点，预售制诞生于住房短缺年代，快速建起海量商品房，解决了“有房住”；时过境迁，当住房矛盾从“有没有”转向“好不好”，旧模式的“副作用”——延期交付、烂尾风险、同质化、重营销轻品质——再难被忽视。二是房产的投资属性，人们购买期房时多有一个潜在期待：房价会涨。随着“房住不炒”的理念深入人心，市场回归理性，买房人更多基于自身居住需求，在期房、现房之间做选择。

当然，这并不等于房价毫无波澜。中指研究院预测：新项目入市节点后移，新房供应或阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，但短期政策对房价的影响整体或偏中性。真正的变量，藏在城市与产品的分化里。

现房占比本身已是一条向上的曲线。同策研究院联席院长宋红卫关注到，近5年现房已经成为一种趋势，即便没有明确的制度推进现房销售，市场也在用脚投票。从全国数据来看，商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年的32.4%，购房者对“所见即所得”的现房模式接受度正在快速提升。2020年之后，房地产发展阶段变了，“我们现在需要的是更好的房子，不是更快的房子”。

房价之外，还有一笔“综合账”。宋红卫提醒，很多人只看到现房比期房名义上贵，却忽略了期房的隐性成本：买期房，从交钱到入住要2-3年，这期间购房者有租房成本，首付和按揭提前放出，是资金成本；更别提烂尾风险这一更大的成本。“期房也好，现房也好，有利有弊，不能单纯去讲房价高了或者低了。”

他补充，随着“好房子”标准落地，层高、得房率提升，名义单价虽涨，算上实得面积，实际单价反而可能更低。

这阵子，一些开发商的紧张肉眼可见，资金压力摆在眼前。业内形成了一个共识：房企将迎来一轮阵痛期，短期拿地意愿趋于收缩。

当过去依靠预售回款滚动开发的旧模式难以为继，开发商开始重新核算成本。有开发商算过一笔账：一个25-28层的高层项目，从拿地算起，施工周期约600天，过去主体结构做到一半就能预售回款，如今，现房销售或竣工备案后才能卖。简单来说，就是开发商不仅要用自己的钱，占用资金的时间还很长，资金使用成本明显高了。

李宇嘉指出，对房企而言，这笔所谓“新增成本”，不是政策凭空制造出来的负担，而是把过去转移给购房者的风险成本，回归到开发端。短期会阵痛，但长远看，杜绝了“钱拿走了，房子交不出”的乱象，这才是健康的行业该有的样子。