房地产行业融资逻辑正在发生系统性重构。在现房销售制度下，房企预收款减少，对外部融资的依赖度升高，融资制度需协同改革，所以此次央行、金融监管总局和证监会同步发文进行协同配合。

中青报·中青网记者采访包华律师时，他正在给客户计算某项目租售比(房租与售价之间的比值,是衡量住房价值的简化指标——记者注)。包华是北京海润天睿律师事务所高级合伙人，从业近30年，这两天一直有客户找他咨询房地产新政。

8月28日，房地产领域一揽子新政落地。其中，证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。同一天，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》(以下简称《意见》)，围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求明确支持举措。

“这次新政比较亮眼的变化是(推动房地产融资)以项目为中心。”包华和不少同行经历过依赖主体信用的房地产融资模式，一个主体的信用会帮助其获得不止一家金融机构的贷款，“但以项目为中心的融资逻辑更贴近市场。”包华告诉中青报·中青网记者，这意味着金融机构将更加关注市场端的变化和项目本身，而不是开发商是谁、规模有多大。

值得注意的是，“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”已写入“十五五”规划。在全国青联常委、中国工商银行现代金融研究院院长杨赫看来，推动房地产融资从高度依赖企业主体信用向更加重视项目本身转变，标志着房地产行业融资逻辑将发生系统性重构。

过去房地产企业开发项目的模式是“拿地-开发-预售-回款-继续拿地”，新政落地后，这种房企“高负债、高杠杆、高周转”扩张的循环将被打破。

《意见》明确，房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行(单家贷款行或银团贷款牵头行)，对项目资金进行封闭管理。

“过往房地产开发融资更多依托房企集团主体信用，容易出现集团风险向项目传导、多机构分散授信带来资金管控薄弱、项目资金被挪用等问题，直接影响项目建设交付。”杨赫认为，推行主办银行模式，核心就是把信用评估重心下沉到具体项目，落实一个项目对应一家主办银行，实行项目独立核算、资金封闭管理，将项目贷款、自有资金、销售回款全部纳入闭环管控，阻断集团层面风险向项目蔓延，优先保障工程建设与保交楼资金需要，实现项目风险项目承担、项目资金用于项目本身，坚持市场化法治化原则，对各类所有制合规项目一视同仁。

他分析说，伴随这一制度落地，金融机构授信原则将转向项目信用优先，将主体信用作为重要参考。“授信审批首要核查项目手续完备性、资本金到位情况与现金流平衡能力。主体资质主要用于甄别逃废债、重大违法违规等风险情形。”他说。

中国国际经济交流中心副研究员郭迎锋也分析说，过去的开发贷逻辑是“以企业为中心”，银行主要看房企集团的资质、规模和主体评级，钱贷给房企后由集团统一调配，项目之间资金混用。“这种模式在市场上升期放大了杠杆，在市场下行期又导致‘集团一出险、项目全停贷’，好项目被坏企业拖累。”郭迎锋认为，新政要求贷款审批更加侧重项目本身的“四证”齐备、资本金实缴、抵押物匹配和销售前景，这实质上是把授信评估的锚从“企业信用”换成“项目资产和现金流”。

他还发现，从可行性看，转向项目融资需要3个配套条件，本轮政策都作出安排，即明确项目资金封闭管理、“白名单”机制衔接，以及股、债、贷三端口径统一，“信贷端的主办银行制与资本市场端的‘基于项目’审核形成同一逻辑，避免监管套利。”郭迎锋说，需要清醒认识的是，融资逻辑转换不会一蹴而就，这种转化需要能力的匹配、思维的转换、职能部门的政策协同，转化过程中的风险问题也值得重视。

实际上，在推动我国房地产业新旧模式转换上，除了以信贷服务为代表的间接融资，直接融资也将发挥重要作用。作为连接资金供给与不动产市场的重要枢纽，资本市场依托股权、债券、REITs(不动产投资信托基金)、并购重组等多元工具，助力拓宽房企直接融资渠道。