用广发证券资深宏观分析师钟林楠的话来说，在现房销售制度下，房企预收款减少，对外部融资的依赖度升高，融资制度需协同改革，所以此次央行、金融监管总局和证监会同步发文进行协同配合。

他注意到，从三部委发文来看，金融支持房地产主要侧重中端开发建设和后端销售。前端拿地要求自有资金，禁止贷款，允许房企分期缴纳土地出让款，降低现金流压力；中端开发建设方面，银行给予开发贷款支持，期限与项目建设、销售周期匹配，3-7年不等，资本市场支持上市房地产开发企业再融资、并购重组，支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券(ABS)、推动REITs高质量发展；后端销售方面，住房贷款期限的上限从30年延长至40年，居民月度总债务支出/收入的上限从55%提升至60%，鼓励居民加杠杆托底需求，同时将住房贷款发放时点从开盘/封顶后置至销售备案/竣工备案后，变为“一手交钱，一手交房”。

“房地产业属于资金密集型行业，行业周期有时会随政策调整而发生变化，在这种情况下，房地产企业拼到最后，往往都在拼融资成本和融资能力。”在包华看来，不同主管部门施策的目标都是围绕房地产融资、投资、建设、使用、维护等全产业链条寻找资金来源，以盘活存量资产，消化不良资产。

此次《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确，发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产开发企业政策执行。

“当前行业风险化解进入深水区，单纯依靠债务展期和行政协调难以完成出清，必须让经营稳健的优质企业以市场化方式承接出险企业的优质项目和产能。”郭迎锋认为，允许发行股份、定向可转债购买资产并募集配套资金，实质上是降低了收购方的现金支付压力，盘活了并购市场的支付工具，让“有能力的企业整合有价值的资产”在财务上变得可行。

但他也提到，总体看并购重组通道已经打开，但真正起量还要经历一个项目定价和市场磨合的过程，具体的落地挑战包括估值分歧、并购后的整合风险、中小股东和债权人利益平衡、防止政策被异化为“壳资源炒作”等。

不可否认的是，此次新政支持下，房地产融资体系正从“银行信贷主导”转向“多层次资本市场主导”，在住房市场进入存量时代的当下，如何加快构建房地产行业发展新模式是多方协同发力的重点。

央行有关部门负责人此前答记者问时表示，《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

在郭迎锋看来，新模式的核心，是让房地产从金融化的增长引擎回归居住和民生本位，从增量开发的单边扩张转向存量时代的精细运营，“金融制度、土地制度、住房制度协同跟进，最终实现金融与房地产的良性循环。”

他进一步分析说，当前房地产行业主要矛盾从增量开发转向存量更新和运营，老旧小区改造、城市更新、存量盘活成为主战场，“融资、供地、销售等基础性制度必须相应重建，本轮房地产金融制度的系统性重塑正是为此铺路。”

包华注意到，如今城市建设中“大拆大建”的项目已经很少，“尤其是在超一线城市和新一线城市，一些城市更新项目从‘大开大合’转向‘精雕细琢’。”他告诉记者，这种用“绣花”功夫推进城市更新的项目需要金融机构对项目所在市场有充分的了解。

杨赫也认为，随着我国住房市场总体进入存量发展阶段，新房开发规模逐步见顶，城市更新、存量资产盘活、保障性住房建设、产业地产运营等成为行业新的增长载体。

“对应的发展新模式，在供给端体现为从规模化粗放开发转向品质化精细化开发，聚焦住房品质提升与居住服务升级；在经营模式上体现为从‘快建快销’的开发导向，转向开发、持有、运营的全周期发展；在金融配套上则体现为从单一依赖主体的开发贷，转向匹配项目现金流的多元化融资体系。”他还提到融资模式转型与行业新模式将形成双向赋能的良性互动。