北京成为“8.28新政”后率先出台商品住房销售制度改革细则的城市。

为加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

中原地产首席分析师张大伟解读指出，此次文件落地，标志着北京正式落实住建部等三部门于8月28日发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》(建房规〔2026〕3号)相关要求，以提高预售门槛、优先现房销售、资金闭环监管、信贷规则重构为核心，从土地、开发、销售、资金、信贷全链条重构商品住房销售制度。政策坚持“新老划断、分类施策”原则，不会对存量项目造成剧烈冲击，但将深刻改变房企拿地、融资、回款模式，长期利好市场风险出清，推动房地产向新模式转型。

以下为澎湃新闻结合新政内容梳理的几个核心变化：

新取得土地项目预售需“主体结构封顶”，优先选择现房销售

此次北京出台的政策设置2026年8月28日作为关键分界点，实行新老项目差异化管理。

在全面加强预售管理方面，《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶(楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑)，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管。

同时，现房销售被摆在优先位置。同样的，2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设(房管)部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

业内人士指出，新出让地块预售必须主体封顶，或是直接现房销售，对购房者而言是直接利好，房屋主体质量、户型、配套均可实地核验，大幅降低买到烂尾、货不对板房屋的风险。

对于8月28日前节点项目，北京新政设置了清晰的过渡期安排，对“在途项目”实行分类施策。

一是2026年8月28日(含)前，已取得(含部分取得)建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是2026年8月28日(含)前，已取得(含正在出让)国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管标准升级，重点监管额度必须覆盖剩余工程及房企承担的红线外市政配套费用。

此外，针对历史遗留项目，各区政府评估风险后，按在途项目政策执行。

在张大伟看来，“老人老办法、新人新办法”的安排，可保障存量在建项目开发节奏稳定，避免集中停工、交付风险，防止短期市场供给出现断崖式下滑，为房企预留充足过渡期消化现有项目。

《实施意见》明确有序实施现房销售，同时明确“低比例定金”机制。

根据政策，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

“现房销售中定金按1%收取，低于此前预期的5%，更具象征意义，主要是保障项目未来有一定客户基础，同时降低购房者前期资金风险。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析道。

中指研究院解读指出，北京新房总价较高，本次明确一般收取不超过总房价款1%的定金，即总价500万的住房，定金不超过5万元，总价1000万元的住房，定金不超过10万元。若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。值得关注的是，企业能否支取定金本次政策尚未明确。

信贷端的制度重构是本次改革另一大核心，为避免过往预售制下资金挪用、烂尾等痛点，新政推行项目主办银行制度，同时调整个人住房按揭贷款发放节点。