此外，不动产私募基金已成为重要的增量工具。今年以来，险资机构通过专项不动产基金参与了北京、无锡、武汉三地荟聚购物中心项目；友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等险企则通过私募股权基金参与北京中关村鼎好DH3大厦投资。相较于单家险企直接“买楼”，该模式更多采取多家险资作为LP(有限合伙人)、专业机构负责投资运营管理的协作机制。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券日报》记者表示，在行业格局重塑下，“长期资本+专业运营”的协同生态正在形成。险资聚焦于稳定租金与长期收益，专业运营机构则精耕品牌运营、资产管理与业态优化，二者的专业分工与合作有助于提升不动产资产的持续经营能力与价值。

无论是减少传统开发类债权、增加持有型资产配置，还是借助REITs、私募基金等工具盘活存量资产，都折射出险资不动产投资模式的加速转变。这种转型，与本轮新政方向高度呼应，为险资融入房地产发展新模式奠定了坚实基础。

险资不动产投资的主动转型，为融入房地产发展新模式筑牢了内生基础。而本轮房地产新政的出台，则从制度层面补齐短板、打通堵点，进一步拓展了险资参与不动产市场的深度与广度，为长期资金盘活存量资产、畅通“投融管退”循环提供了清晰的制度支撑。

中国证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确提出，“鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、不动产资产支持证券(ABS)。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金(REITs)或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展”。这些安排不仅拓宽了险资的参与路径，更为长期持有型不动产构建了更加顺畅的融资与退出通道。

徐立思表示：“新政系统性拓宽了险资参与房地产投资的空间，尤其在存量资产盘活领域，精准匹配了险资长期资金、偏好稳健现金流、注重安全边际的核心诉求，推动险资地产投资从阶段性布局转向常态化、规范化配置。”在他看来，证券化工具的完善有助于打通存量资产的盘活与退出环节，破解传统不动产资产流动性偏弱、持有周期较长的问题，为险资配置成熟存量资产提供了清晰的退出路径。

同时，低利率的背景也放大了优质不动产的配置价值。对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格对《证券日报》记者表示，在低利率环境下，具备长期稳定现金流和抗通胀属性的优质商业不动产，与险资、养老金等长期资金的需求高度匹配，有望成为长期资金的重要配置方向之一。

除了拓宽渠道与匹配收益外，引入长期资金的更深远意义在于赋能项目全生命周期。受访人士认为，这种赋能效应主要体现在两个维度：其一，长期资金进入保障性租赁住房、商业物业、产业园、城市更新等领域，有助于优化项目资本结构、稳定运营现金流，摆脱对高杠杆、高周转模式的依赖；其二，通过REITs、ABS、私募基金等工具连接资产持有、运营与退出，能够推动沉淀在存量物业中的资金高效循环，为后续的资产改造、运营与再投资释放空间。

徐茜茜认为，在房地产“投融管退”全周期中，未来险资还可进一步发挥金融“压舱石”作用，承接行业由开发建设向成熟运营过渡过程中的优质资产，填补前端开发资金退出与后端证券化落地之间的持有期资金缺口。长期资金持续注入，有助于稳定项目运营节奏、提升资产运营质量，为其后续借助REITs等工具实现资产证券化退出筑牢基础，畅通不动产行业资本循环链路。

险资投资的内生转型以及房地产新政的外部赋能有望持续共振。未来，险资机构会将更多资金引向有持续运营能力、有稳定现金流的优质项目，在拓展自身长期资产配置空间的同时，也为盘活存量资产、畅通资本循环以及推动房地产市场平稳健康发展提供持久的金融支撑。

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