购房环节，贷款政策也有所调整。中国人民银行和金融监管总局方面明确，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。贷款时间拉长了，意味着月供压力更小。

不过，推行现房销售不代表“一刀切”取消预售制。《通知》明确，完善商品住房预售管理，包括规范预售条件、加强预售资金监管等。

具体来说，销售方面，预售房必须主体结构封顶才能开始卖；资金方面，购房者的首付款、房贷等资金，要全部存进监管账户，等项目竣工验收、水电暖气都交付了，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人“能拿房、再还贷”。

“新预售制度将预售条件提高到商品住房主体结构封顶，缩短了购房付款到房屋交付的时间，能够显著降低交付风险。”浦湛说。同时，对预售资金的监管进一步加强，由住房资金监管机构监管预售资金，保障购房资金的安全，防范资金被违规抽挪、查封冻结，更好地保障购房人的合法权益。

推进商品房销售制度改革，是推动房地产业高质量发展的现实需要。当然，制度重构也可能面临一定挑战。

招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼告诉本报记者，理论上讲，短期内，由于新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了，可售的新房房源会阶段性减少。但结合市场实际情况看，目前新房供应是比较充足的。

现房销售意味着回款节点后移，有人担心这可能使房企现金流周转速度下降，对上游建材、工程机械等行业造成连锁负反馈。董希淼说，要看到新政坚持“新老划断”原则：存量在建项目维持原规则，避免供给断崖式崩塌；同时信贷端按揭最长可贷40年、放宽偿债收入比，这些措施可作为对冲工具，在需求侧保留缓冲余地。

在浦湛看来，当前是推行商品住房销售制度改革的关键窗口期。“现房销售以及预售条件提高，在一定程度上推迟了新增供应量的释放，在当前房地产市场去库存阶段，推行销售制度改革，能在一定程度放缓新增供应的速度。同时，商品住房销售新制度将更好地保障购房人的合法权益、降低交付风险，有利于改善购房人的预期和信心，对需求端是利好。总体看，新销售制度对改善市场供求关系有正向影响。”

从房地产行业长期发展看，一些房企曾形成的“三高”模式明显不可持续。商品房新销售制度的出台，有望促进行业健康发展。

吴璟分析，推进现房销售，将推动房企的品质投入和市场回报形成闭环，进而赋予房企持续加大投入的动力。“这也正是现房销售和‘好房子’建设能形成合力的地方。商品房销售制度从以预售为主转向以现售为主，是住房消费升级的内在要求和必然趋势，将为‘好房子’建设提供关键性制度支撑。”吴璟说。

“住房销售方面，二手房市场会承担‘蓄水池’功能，承接一部分购房需求。”董希淼说，长远看，主办银行制及权益类再融资等工具的开闸，意味着优质项目资产价值将从母公司的信用泥潭中剥离，重新获得市场定价权，有助于行业通过市场化出清，推动“良币驱逐劣币”。不可持续的“三高”模式将逐渐退出，而财务稳健、产品力过硬的企业，则有望通过直接补充资本金来降低资产负债率。

“房企资产端质量提升、负债端成本下降，形成正向螺旋，将有效促进房地产市场良性健康发展。”董希淼说。（记者 廖睿灵）